2016上半年北京新房市场降温 豪宅拉高成交均价

2016年上半年，北京新房市场整体降温，交易量由升转降，但公寓类产品爆发，市场平均价格在豪宅拉动下出现结构性上涨。

新房市场整体量跌价涨

据伟业我爱我家集团数据中心统计，2016年上半年北京新建商品住宅（不含保障房）共成交60211套，同比2015年上半年上涨55.6%，环比2015年下半年下滑7.2%。成交均价为31554元平米，环比2015年下半年上涨14.6%。

纯商品房交易量大降

据伟业我爱我家集团数据中心统计，若在新建商品住宅（不含保障房）中剔除公寓类产品（普通公寓、酒店式公寓、商住公寓、LOFT公寓），普通纯商品住宅在2016年上半年的交易量仅为26746套，较2015年下半年大降45.2%，为2010年以来半年交易量的第三低数据，仅略高于2011年下半年和2014年上半年。成交价格则环比上涨了21.6%，达到33658元/平米。

公寓类产品井喷

据伟业我爱我家集团数据中心统计，与新建纯商品住宅相反，公寓类产品（普通公寓、酒店式公寓、商住公寓、LOFT公寓）在2016年上半年则出现了爆发式增长，共成交33465套，占整个新建商品住宅（不含保障房）交易量的55.6%，成交量、占新房市场比例都为历年之最。

公寓类产品成交的集中爆发期则为4月、6月，其中4月为9748套，6月更是超过10000套。

豪宅爆发，拉升成交均价

据伟业我爱我家集团数据中心统计，2016年上半年，北京成交的新建商品住宅（不含保障房）中，平均价格超过10万/平米的豪宅共有225套，同比2015年上半年上涨65.4%，环比2015年下半年上涨94.0%。总价超过1000万元的豪宅共有2799套，同比2015年上半年上涨133.4%，环比2015年下半年上涨33.1%。在新建商品住宅尤其是纯商品住宅成交量减少之时，豪宅交易量的持续攀升导致了新房成交均价的进一步上涨。

通州、大兴成交量破万

据伟业我爱我家集团数据中心统计，区域分布上，上半年成交量排名前五的区域为通州、大兴、顺义、房山、门头沟，其中通州、大兴的成交量超过10000套，顺义、房山超过7000套，东城、西城、延庆合计仅有370套，其它区域成交量均在1000-3500套之间。

郊区项目成交量大，市区项目成交均价高

据伟业我爱我家集团数据中心统计，2016上半年北京区域新建商品住宅成交量较多的项目主要位于通州、大兴、顺义、房山等远郊区县，而朝阳、海淀、东城、西城等区的项目则多为豪宅，成交均价高。其中，东亚·尚品台湖(楼盘资料) 成交近4000套，远超其它项目；北京壹号院(楼盘资料)、万柳书院、骏豪·中央公园广场(楼盘资料) 的成交均价超过15万元/平米。

一居占比大幅提高

据伟业我爱我家集团数据中心统计，2016年上半年成交的北京新建商品住宅中，一居室有20078套，占34.3%，占比较2015年下半年增加16.1个百分点；两居室17181套，占29.4%，占比较2015年下半年减少14.4个百分点；三居室13988套，占23.9%，占比较2015年下半年减少4.6个百分点；其它套型（四居、五居、复式、别墅等）共7279套，占12.4%，占比较2015年下半年增加2.8个百分点。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，上半年两居、三居等主流套型的成交量、占比都在下降，一居则受公寓类产品成交火热影响出现了大幅增长，其它更高端的大户型成交量和占比也在提高。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，从整体来看，2016年上半年北京新房市场表现出了公寓类产品井喷、普通纯商品住宅市场降温、新房豪宅化三大特征。

首先，受通州加强版限购政策出台，及某些市场传言的影响，公寓类产品在4月、6月出现大爆发，通州、大兴、顺义、房山等区的新房交易量猛增，一些项目在短期内集中成交，成交量爆棚。但这种情况只是特殊政策导致的特殊现象，不能代表实际市场特别是刚需市场的表现。

其次，普通纯商品住宅供应量的大幅减少，以及去年330新政以来，购房需求的透支，使得纯商品住宅成交量环比大幅下降近五成， 2015年330新政后的升温趋势并未在2016年上半年延续下去。

第三，过往两年由于地王频出，使得新房市场越来越豪宅化，随着高端购房需求在2015年以来的集中释放，使得豪宅市场逆势上扬，无论是从均价、总价还是套型上看，高端住宅的交易量都在持续增加，在纯商品住宅交易量走低的情况下，其中的高端住宅交易量却在走高，这从结构上导致了整个新房市场均价被大大拉升。

胡景晖认为，经过多年的高度发展，北京的新房市场已经日趋饱和，新增的新房项目越来越少，北京新房市场已很难维持高热度，虽然2015年330新政后的一系列政策也带来了新房市场的复苏，但难以持久，今年上半年就已经开始降温。

而随着市场的饱和，新房的土地供应越来越少，土地价格不断攀升，地王频出，新建商品住宅越来越高端化、豪宅化，加上近两年国家放开豪宅限制，北京的豪宅在从2015年、2016年开始集中释放，市场均价也被随之拉升。

在目前市场后续需求有限、国家收紧楼市政策的背景之下，北京新房市场下半年恐很难有较大起色，低温状态还将持续。而伴随更多豪宅进入市场，新房价格或还将被拉高，但豪宅的销售也将面临很大的考验。

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